Рынок офисов Минска в поисках баланса: почему большинство БЦ пустуют, а некоторые заполняются рекордно быстро

Опубликовано: 29.09.2025,  Просмотров: 137

Сейчас в Минске на рынке офисной недвижимости непростая ситуация: строится много бизнес-центров, но арендаторов не хватает, поэтому владельцам приходится конкурировать друг с другом. Тенденциями на этом динамичном рынке поделились аналитики «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».

 

Растущее предложение и неоднородный спрос

 

За последние четыре года минский рынок офисных площадей прирос на внушительные 131 тысячу квадратных метров. Однако, как отмечают эксперты, новые объекты крайне неоднородны: они отличаются классом, площадью, архитектурой и, что немаловажно, локацией. Именно эта разнородность в сочетании с изменившимися требованиями арендаторов приводит к тому, что почти все новые бизнес-центры сталкиваются с дефицитом желающих занять помещения.

 

 

В отличие от рынков соседних государств, в Беларуси практически отсутствует практика подписания договоров аренды еще на стадии строительства объекта. Это означает, что девелоперам приходится заполнять уже готовые площади, что, в свою очередь, замедляет процесс выхода на стабильную заполняемость. Стандартный срок для достижения желаемого уровня загрузки объекта сегодня составляет от двух до трех лет, что значительно увеличивает риски для инвесторов.

 

Конкуренция диктует условия

 

Усиление конкуренции на рынке офисной недвижимости вынуждает застройщиков и девелоперов идти на значительные уступки. Владельцы бизнес-центров активно работают над сохранением текущих арендаторов и привлечением новых, предлагая более гибкие ставки и адаптируя свои объекты под актуальные потребности рынка. Эпоха, когда застройщик диктовал условия, уходит в прошлое – сегодня арендатор стал ключевым игроком.

 

Примеры успеха: что отличает лидеров

 

На фоне общей стагнации рынка аналитики выделяют несколько успешных кейсов, которые служат примером грамотного подхода к девелопменту и управлению офисной недвижимостью. Одним из таких является бизнес-центр Prizma, введенный в эксплуатацию в ноябре 2024 года. Всего за девять месяцев этот объект смог заполниться более чем наполовину, демонстрируя высокий интерес со стороны бизнеса, который арендует как отдельные офисы, так и целые этажи.

 

«В условиях, когда арендатор диктует условия, владельцы бизнес-центра Prizma предложили именно то, что требовал рынок: разные форматы площадей — от малых офисов до целых этажей, возможность заехать в полностью готовый офис или реализовать собственный дизайн-проект под нужды компании. Большую роль играют и гибкие условия аренды», — подчеркивают эксперты «Коллиерз Интернешнл Консалтинг». Это свидетельствует о том, что понимание потребностей целевой аудитории и готовность к адаптации становятся решающими факторами успеха.

 

Аналогичная история успеха наблюдается и у более ранних объектов. Многофункциональный комплекс «Проспект» и бизнес-центр «Кампус», введенные в эксплуатацию в 2022 году, также смогли успешно заполнить свои площади менее чем за три года.

 

Тенденции и перспективы рынка

 

Восстановление рынка офисной недвижимости протекает неоднородно, подчеркивая дифференциацию спроса. Арендаторы сегодня проявляют повышенный интерес к качественным бизнес-центрам, которые предлагают не только удобное расположение, но и развитую инфраструктуру. Темп задают финансовые и торговые компании, которые, демонстрируя рост, постепенно расширяются и переезжают в более крупные и современные пространства.

 

 

Однако на горизонте видны и новые возможности. Специалисты отмечают выход на белорусский рынок российских компаний, которые активно интересуются офисными площадями различных форматов. Их приход в Беларусь может стать мощным стимулом, способным вернуть застройщикам и девелоперам желание инвестировать в строительство новых, современных бизнес-центров, отвечающих растущим потребностям рынка.